サブリース契約のメリットと落とし穴ES-BLOG
「家賃保証」の言葉に安心しすぎていませんか？
不動産オーナーにとって、空室リスクや管理の手間を軽減できるとされる「サブリース契約」。
「家賃が保証されるなら安心」と思って契約したものの、後から思わぬトラブルに発展するケースも少なくありません。
この記事では、サブリース契約のメリットとともに、見落としがちなリスク＝落とし穴について、わかりやすく解説します。
サブリース契約とは？
サブリースとは、不動産会社（サブリース会社）がオーナーから物件を一括で借り上げ、入居者にはその会社が貸し出すという「転貸借」契約のことです。
● オーナーは物件を不動産会社に貸し、毎月一定の家賃を受け取る
● 入居者との契約・管理業務はサブリース会社が担当
● 家賃保証と管理代行がセットになっていることが多い
見た目は“家賃が入る仕組み”が整っていて安心に感じますが、契約の中身がとても重要です。
メリット① 家賃収入が安定しやすい
サブリースの一番の魅力は、空室の有無にかかわらず一定の賃料が支払われる点です。
● 空室でも一定額の家賃が毎月入ってくる
● 賃貸経営初心者でも安定収入が期待できる
● 長期的な資金計画を立てやすい
📌 ただし、保証される金額は“満額家賃の90％前後”であることが一般的です。
メリット② 入居者対応や管理の手間が省ける
入居者の募集や契約、家賃回収、クレーム対応などの煩雑な管理業務は、サブリース会社が代行してくれます。
● 管理未経験の方でも安心して賃貸経営を始められる
● オーナー自身が遠方にいても運営が可能
● 空室対策やリフォーム提案なども含まれることがある
⏳ 忙しい会社員や複数物件を持つオーナーにとっては、大きな負担軽減になります。
落とし穴①「家賃保証は永続的ではない」
“家賃保証”といっても、契約時の金額がずっと続くわけではありません。
● 数年ごとに賃料の見直し（減額）が行われるケースが多い
● 周辺相場の下落や空室が続くと減額幅が大きくなる
● 収支が合わなくなっても解約が難しいことも…
📉 特に10年後、15年後に大幅な減額提案を受けるケースが増えています。
落とし穴②「途中解約できない」または「条件が厳しい」
一度サブリース契約を結ぶと、簡単にはやめられないという点もリスクです。
基本的には特定賃貸借に当たるサブリースも借地借家法が適用されます。正当事由を求められて解約してもらえず、なくなく法定更新になってしまっているオーナー様も、、、
● 契約期間中の途中解約には違約金が発生することもある
● 解約のタイミングは数年に一度しか認められていないことがある
● 解約した後に空室リスクや管理コストが急増する可能性も
💡 契約書の「解除条件」「更新の方法」「解約通知期限」などは必ず事前に確認しましょう。
落とし穴③「入居者がつかない物件」でも責任が残る
オーナーは、建物の維持・修繕責任を負い続けます。
● 空室が続いてもリフォーム・設備投資はオーナー負担
● 修繕義務が果たされないと、賃料保証を止められることも
● 入居者対応は任せられても、建物の資産価値維持は自分次第
🏠「ほったらかしで儲かる」契約ではないことを理解しておく必要があります。
こんな人にはサブリース契約が向いている
● 不動産運用をしたいが、自分で管理する時間がない
● ローン返済や相続対策など、毎月安定収入がほしい
● 初めての賃貸経営で、まずはリスクを減らしたい
反対に「収益最大化」や「自分の判断で自由に運用したい」という人には不向きかもしれません。
まとめ｜サブリースは“契約内容次第”。必ず比較・理解を！
サブリース契約は、たしかにメリットも多く魅力的な仕組みですが、
内容をしっかり理解せずに契約してしまうと、後で後悔するリスクがあります。
● 家賃保証の“金額”と“期間”を必ず確認する
● 解約や更新時のルールを事前に理解しておく
● 複数の会社・契約プランを比較して検討する
「何が保証されていて、何が保証されていないのか？」を明確にしておくことが、サブリース契約を成功させるカギです。
ESライフプランでは、サブリース契約の内容診断や、他の選択肢（自己管理・委託管理）の比較もご案内可能です。
不動産の収益性とリスクを正しく理解したうえで、ベストな方法をご提案いたします！