【必ず見てほしい】契約不適合責任とは？ES-BLOG
不動産売買で知っておくべき買主保護ルール
不動産の売買契約において、「引渡し後に不具合が見つかったら、誰が責任を取るの？」という疑問は、多くの方が抱えるものです。
そんなときに登場するのが、契約不適合責任というルール。
以前は「瑕疵担保責任」と呼ばれていましたが、2020年4月の民法改正により名称と範囲が変更されました。
この記事では、契約不適合責任の基本から、買主が注意すべき点、売主側の対策まで、やさしく解説していきます。
契約不適合責任とは？
契約不適合責任とは、「売買契約で合意された内容と、実際に引き渡された物件が異なる（＝契約に適合していない）」場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。
具体的には以下のようなケースが対象です
● 雨漏りやシロアリ被害がある
● 給排水設備が壊れている
● 土地が公道に接していない
● 面積が契約より著しく小さい
● 境界線が明確でない など
📌「知らなかった」では済まされず、売主が責任を問われる場合もあります。
「瑕疵担保責任」との違いは？
旧制度である「瑕疵担保責任」では、隠れた欠陥のみが対象でした。
しかし、契約不適合責任では、契約内容に適合していない状態全般が責任の対象となっています。
つまり、以前よりも売主の責任範囲が広がっているのが大きなポイントです。
買主がとれる主な対応方法
契約不適合が認められた場合、買主は以下のような請求を行うことができます。
● 修補（修理）の請求
● 代金の減額請求
● 損害賠償請求
● 契約の解除（重大な不適合の場合）
💡 契約書に「現状有姿で引渡す」と記載されている場合でも、法的には完全に責任を免れるわけではありません。
買主が注意すべき点
契約不適合責任を買主が行使するには、一定のルールや期間制限がある点に注意が必要です。
● 通知期限は原則「不具合に気が付いてから1年以内」
● 売主が個人の場合は、責任期間を「3ヶ月〜6ヶ月」と短く設定することも多い
🔍 内見時・引渡し前の最終確認をしっかり行い、不安な点は早めに指摘しておくことがトラブル回避につながります。
売主側の注意点・対策
売主も、後から責任を問われないように、以下のような準備・対策が有効です。
● 不具合がある場合は事前に開示する（告知書に記載）
● 修繕の履歴や管理状況を記録として残しておく
● 契約書に契約不適合責任の範囲・期間を明記する
● 売却前に簡易点検・インスペクションを受ける
🏠 特に中古物件の売主は、「どこまで責任を持つのか」を明確にしないと、トラブルの原因になります。
契約書・重要事項説明での確認を！
契約不適合責任は、契約内容により「一部免責」「責任期間の短縮」などを設定できるため、書類確認が非常に重要です。
● 契約書に責任期間が明記されているか
● 責任の対象がどこまでか（地盤・構造・設備など）
● 告知書に虚偽や記載漏れがないか
● 重要事項説明書にある補足情報も確認
✍️ 不明点は必ず契約前に確認し、書面で残しておくことが大切です。
まとめ｜契約不適合責任は“トラブル回避”のためのルール
契約不適合責任は、買主を守るための制度である一方、売主にとっても正しい情報開示を促すものです。
● 「契約内容に適合しているか」が判断の基準
● 買主は、引渡し後すぐに確認と報告を
● 売主は、事前にしっかりと説明・書面化を
物件の売買をスムーズに、そしてトラブルなく終えるためにも、契約不適合責任の理解と対策は欠かせません。
ESライフプランでは、売買契約書のチェックや不安点のご相談にも丁寧に対応いたします。
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