なぜ旧耐震物件は駅チカに多いのか？取り壊されない理由とは？ES-BLOG
築古マンションが残り続ける“リアルな理由”
目次
▶ 駅チカに旧耐震物件が多いのはなぜ？
▶ 建て替えが進まない3つの主な理由
▶ それでも残る旧耐震物件の“資産価値”
▶ 住んでいい？買っていい？見極めポイント
▶ まとめ：選ぶなら“中身と状況”を正しく把握！
この記事でわかること
● 旧耐震基準の物件が駅近に多く残っている理由
● 建て替え・解体が進まない法的・経済的な背景
● 資産価値や実需としてのメリット・デメリット
● 不動産屋が実際に判断している見極め基準
● 旧耐震でも安心して選べる物件の条件とは？
駅チカに旧耐震物件が多いのはなぜ？
● 昭和40〜50年代の開発ラッシュで駅前から建設が進んだ
● 立地の良い土地は早期に建物が建ってしまい、今は築40年以上
● 新築できる土地が駅前にはほとんど残っていない
● 解体も困難なため、旧耐震のまま使い続けているケースが多い
駅から徒歩3分以内なのに、見た目が明らかに“築古”なマンション。
実はそれ、珍しくありません。
なぜなら、駅前エリアはとにかく早くから開発されたため、すでに建物が建ってしまっていたから。
その結果、築年数だけがどんどん経過し、今や「駅チカ＝旧耐震が多い」という構図ができあがってしまったのです。
建て替えが進まない3つの主な理由
● 【①】区分所有で全員の合意が取れない
→ 所有者が複数・相続未登記・高齢化で意思決定が止まる
● 【②】建て替え費用が莫大すぎて現実的でない
→ 仮住まい・解体・再建のコストを誰が負担するのか問題
● 【③】法的・構造的に再建が難しいケースも多い
→ 再建築不可／容積率オーバー／借地権／接道条件不備など
不動産の現場でも「建て替えが進まない物件」は本当に多いです。
理由は単純ではなく、人・お金・法規制の3重苦。
これが旧耐震が取り壊されない本質です。
それでも残る旧耐震物件の“資産価値”
● 賃料が安く、借り手が見つかりやすい
● 駅近という立地自体には変わらぬ魅力がある
● リノベ済みなら築年数を感じさせないケースも
● 過去の地震で“倒壊しなかった”実績も物件によってはあり
すべての旧耐震が「危ないから避けるべき」とは限りません。
実際には、“管理状況が良く、丁寧に使われている旧耐震”も存在します。
駅チカという利便性が圧倒的なので、リノベや投資用として選ばれることも珍しくありません。
住んでいい？買っていい？見極めポイント
● 耐震診断済み or 耐震補強済みかどうかは必ず確認
● 管理組合の修繕計画・資金状況も見ておく
● 周辺と比べて極端に安すぎる場合は要注意
● 配管・外壁・共用部分の修繕履歴があるかどうか
● 古くても“活きてる物件”は目利き次第で見つけられる
「築年数だけで判断しない」ことが本当に大切。
不動産屋の立場から言っても、“中身が死んでない”旧耐震物件はまだまだ狙えると思っています。
プロと一緒に一つ一つ見ていけば、安心して選ぶことも可能です。
まとめ：旧耐震でも「納得して選ぶ」ことができる
● 駅前に旧耐震が多いのは、都市開発の歴史と深く関係
● 建て替えが進まないのは、法・人・コストの壁があるから
● 管理状態が良ければ、まだまだ活用の余地はある
● 判断に迷ったら、不動産のプロに相談するのが近道！
気になる物件が旧耐震だったとしても、すぐに“ナシ”と決めず、まずは正しく知ることから始めましょう。
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